En vertu de l’article 1728 du Code civil, le locataire (ou preneur) doit payer le loyer et les charges en vertu des clauses du bail qui ont été convenues entre les parties.
En cas de défaut de paiement, et en respectant la prescription de cinq ans prévus par l’article 2224 du Code civil, le bailleur peut saisir la juridiction compétente pour obtenir paiement des loyers et charges qui lui sont dus.
En pratique, il arrive qu’au cours du bail commercial, le locataire paye de façon irrégulière son loyer, voire cesse de le régler.
C’est dans ce cas que le propriétaire des locaux sera non seulement amené à obtenir le règlement des loyers dus en saisissant la justice (on comprend mieux l’intérêt qu’il y a à souscrire un contrat d’assurance à cette fin) mais aussi à solliciter l’expulsion du preneur afin de mettre un terme à ce trouble.
La résiliation du bail qu’il pourra demander se fera soit par application de la clause résolutoire qui aura été prévue au bail commercial, soit par une demande de résiliation judiciaire, si le bail commercial ne prévoit pas de telle clause ou si celle-ci qui n’a pas été correctement rédigée est « inexploitable ».
En tout état de cause, et avant d’envisager la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire, le bailleur sera amené, dans le cadre de démarches préalables, à trouver une solution pouvant préserver non seulement ses propres intérêts, mais aussi les intérêts des parties.
Notons, qu’en cette période de crise sanitaire liée au Coronavirus, Bercy a proposé une réponse aux dangers de rupture du bail commercial auxquels sont exposés les locataires en proposant la suspension du paiement des loyers professionnels et commerciaux, pour la période du confinement ; mesure néanmoins qualifiée d’insuffisante par certains locataires qui souhaiteraient voir leur dette locative annulée ; ce qu’a également incité à faire Bercy.
Les démarches juridiques préalables en cas de loyers impayés
Une première démarche après l’impayé : Négocier avant de saisir la justice
Avant même d’envisager « un référé-expulsion » ou une action en résiliation judiciaire du bail, le bon sens commande de se rapprocher du preneur afin d’obtenir des explications sur les loyers impayés qui peuvent trouver leur fondement dans des difficultés de trésorerie ponctuelles.
Le propriétaire du bien immobilier devra être attentif aux explications du locataire, et devra apprécier à cette occasion sa bonne foi ou… sa mauvaise foi.
Un courrier de rappel reprenant ses explications pourra dans un premier temps être utile. Si ce courrier de rappel n’entraîne aucune réponse ou une réponse inadéquate à la situation, le propriétaire des locaux pourra alors notifier au locataire une mise en demeure d’avoir à respecter ses obligations en réglant la dette locative.
En cas d’accord sur un échelonnement du règlement, il sera alors judicieux de formaliser ledit accord par un écrit qui pourra être rédigé par un avocat.
Agir pour engager une procédure dans les meilleures conditions
Rappelons que depuis la loi Pinel, si dans le cadre d’une cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce le cédant s’est porté caution solidaire du paiement du loyer du par le cessionnaire du fonds, le propriétaire du bien immobilier doit informer le cédant et garant du défaut du règlement du loyer ; et ce, dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté.
Rappelons également, qu’en vertu de l’article 2293 du Code civil, dès lors qu’un cautionnement a été signé, il appartient au bailleur d’informer la caution de l’évolution du montant de la dette garantie et de ses accessoires tous les ans. À défaut d’information, le créancier ne peut se prévaloir du paiement des accessoires de la dette, des frais et des pénalités.
Cette période de rappel de la situation, de mise en demeure et de négociation est fondamentale. Elle ne doit, toutefois, retarder les démarches qui doivent être entreprises en réaction au défaut de paiement des loyers.
Dans le cas de ces démarches préalables, le bailleur peut même envisager une saisie conservatoire ; étant précisé, qu’il dispose d’un avantage non négligeable, à savoir celui de procéder à une saisie conservatoire sans même y avoir été autorisé par le juge, en vertu de l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Cette procédure rapide, si un impayé survient, qui débute sans même que le locataire en ait été informé, peut s’avérer efficace pour obtenir le règlement des loyers dus.
À noter, enfin, qu’un certain formalisme s’impose : La saisie conservatoire doit avoir été signifiée au preneur dans les huit jours de sa mise en œuvre par acte d’huissier tandis que le bailleur doit saisir le Tribunal dans le délai d’un mois pour obtenir un titre exécutoire.
La sanction des loyers impayés en cas de clause résolutoire
L’objet de la clause résolutoire : Faire face à l’impayé
Insérer une condition résolutoire dans le bail commercial est une démarche fondamentale pour engager éventuellement une procédure dans les meilleures conditions.
Cette clause doit être rédigée avec précision afin de produire tous les effets escomptés.
Faire appel aux services d’un avocat ne sera pas une dépense inutile…
En effet cette clause a pour objet de définir la résiliation du contrat de location en cas de manquements du locataire à ses obligations légales ou contractuelles (art L. 145-41 du Code du commerce).
Elle n’est valable que si elle vise expressément les infractions aux conditions du bail commercial entraînant la résiliation.
Signifier un commandement de payer avant d’engager une procédure, dès qu’un impayé se présente
La condition résolutoire ne produit effet qu’après un délai d’un mois après une mise en demeure signifiée par huissier ou une sommation d’exécution demeurée infructueuse.
Le commandement de payer doit mentionner expressément le délai sous peine de nullité.
À noter qu’un contrat location qui mentionnerait un délai inférieur serait considérée comme nulle en vertu de la jurisprudence en la matière (Cass. Civ. 3ème du 08/12/2010 n°09-16039).
A noter également que le commandement de payer doit préciser les charges afférentes au bail commercial et qu’à défaut d’indication du détail du montant des charges, celles-ci ne peuvent alors justifier la résiliation du contrat de location.
Il faut encore préciser que le commandement de payer doit non seulement viser la condition résolutoire du bail commercial mais également faire état d’un décompte exact de la créance du bailleur. S’il existe une caution, le commandement devra lui être dénoncé dans les 15 jours de la signification au locataire.
Le rôle du juge des référés
Dès lors que le commandement de payer a été signifié au preneur, celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette (Art L. 145-41 du Code de commerce). Si le preneur ne se libère pas dans le délai d’un mois, la cessation est acquise de plein droit. Ce terme de résiliation acquise de plein droit est précisément formulé par la clause résolutoire.
Cela signifie, que le propriétaire des locaux qui aura saisi le juge des référés, aura alors la possibilité de faire constater l’acquisition de cette clause et ses effets, à savoir la résiliation du bail commercial.
Une limite, néanmoins : En vertu de l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, tant que la résiliation du bail commercial n’est pas constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le locataire aura le droit de solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années et par là même, de solliciter la suspension des effets de la condition résolutoire.
Le preneur fera une telle demande :
- Soit en saisissant lui-même, la justice, à savoir, le juge des référés du Tribunal judiciaire, avant que le bailleur ne l’ait lui-même saisi,
- Soit, devant le juge déjà été saisi par le propriétaire des locaux.
Deux hypothèses peuvent alors être envisagées dans le cadre de ces procédures :
- Soit la juridiction fait droit à la demande du locataire, lui accorde des délais de paiement dans une limite de 24 mois et suspend alors les effets de la clause résolutoire à la condition que l’échéancier qu’il aura déterminé soit respecté.
- Soit le juge accorde des délais de règlement ou n’accorde pas de délais de paiement mais refuse de suspendre les effets de la clause. Dans ces conditions le tribunal constate les effets de cette clause et ordonne l’expulsion du locataire en ordonnant ou pas des délais au preneur pour quitter les lieux.
L’insertion d’une condition résolutoire dans le bail commercial a donc plusieurs intérêts : D’une part, elle permet au propriétaire des locaux de saisir une juridiction qui statuera rapidement, à savoir le juge des référés, et d’autre part elle rend étroite la marge de manœuvre du tribunal qui ne pourra pas apprécier si le trouble du défaut de règlement est grave, et qui pourra seulement accorder des délais de paiement avec suspension ou pas des effets de la condition résolutoire.
Si le tribunal constate les effets de la condition résolutoire, le locataire est alors « sans droit ni titre ».
Concernant l’assignation, celle-ci doit être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, s’ils en existent. À défaut, l’action est irrecevable (art L. 143-2 du Code du commerce).
Comment savoir s’il existe des créanciers inscrits sur le fonds de commerce ? Il conviendra de demander l’état des nantissements et des privilèges au greffe du Tribunal de commerce, avant d’engager une procédure.
Au-delà de l’irrecevabilité de l’action, l’intérêt de dénoncer l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce n’est pas négligeable puisque ces derniers disposent d’un délai d’un mois pour se substituer au locataire et … régler en ses lieu et place la dette locative.
Si tel est le cas, les loyers auront été réglés et le bail commercial se poursuivra.
A noter encore qu’en vertu de l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le locataire n’a pas l’obligation de se rendre au Tribunal ou se faire représenter à l’audience des référés, il peut simplement demander au juge des délais pour régler et la suspension des effets de la clause résolutoire ; et ce tant que la résiliation n’a pas été constatée par le juge des référés. Cette juridiction n’a pas le droit d’accorder, d’office, des délais de règlement ou de suspendre la clause résolutoire.
L’ordonnance de référé peut faire l’objet d’un appel dans un délai de 15 jours à compter de sa signification. Elle est, toutefois, exécutoire.
Quelles sont les conséquences du non-respect des délais de paiement par le preneur ?
L’ordonnance de référé mentionnera que le contrat de location sera résilié de plein droit sans même que le propriétaire des locaux ne soit contraint à ressaisir de nouveau le Tribunal pour faire constater la résiliation du contrat de location, en cas de non-respect des délais de paiement accordés.
Si des délais ont été accordés au locataire pour régler sa dette, que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus et que le locataire n’a pas respecté l’échéancier fixé par le tribunal, le propriétaire du bien immobilier sera alors en droit de procéder à l’expulsion du preneur en lui faisant signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux et auparavant, en lui faisant signifier la décision d’expulsion dont les effets seront immédiats.
À noter que si l’ordonnance de référé a été rendue alors même que le locataire n’avait pu faire valoir ses droits, il pourra alors saisir le juge de l’exécution afin d’obtenir des délais de paiement.
On aura compris l’intérêt pour le bailleur de rédiger efficacement une condition résolutoire et d’agir avec célérité pour obtenir le règlement de sa créance et procéder, s’il le faut, à l’expulsion du locataire.
L’intérêt d’une action rapide doit ainsi permettre d’obtenir une ordonnance de référé avant une éventuelle mise sous sauvegarde du locataire ou son redressement judiciaire, voire sa liquidation judiciaire ; situation mettant alors en péril le paiement de la dette locative et retardant de surcroît le départ du preneur des lieux loués.
La sanction des loyers impayés en l’absence de clause résolutoire
Si le bail commercial (ce qui est un cas fort exceptionnel) ne prévoit pas de condition résolutoire ou si la clause est mal rédigée le juge des référés devra, alors, se déclarer incompétent ; le juge des référés n’ayant pas le pouvoir d’interpréter un contrat de location. Le bailleur aura, en conséquence, intérêt à saisir la juridiction du fond, à savoir, le Tribunal judiciaire pour que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial.
Les délais sont plus longs que ceux pratiqués devant une juridiction des référés.
S’il est vrai qu’une mise en demeure préalable à la saisine de la justice n’est pas nécessaire, pour autant elle est recommandée et doit même être accompagnée de démarches visant à régler amiablement le litige.
Le tribunal, au fond, pourra alors prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Il le fera, néanmoins, que si le manquement présente une certaine gravité. Son appréciation est souveraine, et là réside une différence fondamentale avec l’action en justice menée dans le cadre de l’application d’une clause résolutoire (en référé).
Ici, le tribunal apprécie le manquement aux obligations, le défaut de paiement des loyers. La rupture du bail n’est donc pas automatique.
Par ailleurs, comme le juge des référés, cette juridiction aura la possibilité d’accorder des délais pour régler dans les mêmes conditions au locataire et ne pas prononcer la résiliation judiciaire.
Le jugement rendu pourra être assorti de l’exécution provisoire ou, si l’exécution provisoire n’est pas accordée, pourra faire l’objet d’un appel suspensif.
La cour d’appel devra être saisie dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement. Une nouvelle procédure s’engera…
Le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime en cas de loyers impayés
Le droit à une indemnité d’éviction est d’ordre public pour le locataire (Art L. 145-15 du Code de commerce).
Une difficulté néanmoins : En cas de motif grave et légitime, le propriétaire du bien immobilier a la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction.
Le motif grave et légitime est indiqué dans le congé. Il pourra s’agir d’un manquement au statut des baux commerciaux mais également d’un manquement aux obligations du bail tel que des retards répétés dans le règlement des loyers.
Dans ce cas, le propriétaire des locaux devra rapporter la preuve du manquement au règlement des loyers et des mises en demeure qu’il a, chaque fois, signifiées au preneur ; mises en demeure précisant le motif invoqué et reproduisant les termes de l’alinéa 1er de l’article L. 145-17 du Code de commerce.
Le cabinet Emmanuel PARDO assure quotidiennement les intérêts de bailleurs confrontés à une situation d’impayés dans le cadre de la location de leur bien immobilier. Il assure également la défense d’entreprises en difficulté de trésorerie passagère souhaitant préserver leur bail et la continuité de leur exploitation.
Il se tient à cette fin à votre disposition.
AVERTISSEMENT : Cet article a pour unique objet d’intéresser l’internaute sur une question juridique. Il n’a aucun caractère exhaustif et sa lecture ne saurait se substituer à l’indispensable consultation d’un avocat à même d’appréhender les spécificités d’une situation factuelle.
