DROIT IMMOBILIER

Un avocat à votre écoute afin de préserver vos intérêts

Le droit est complexe, éclaté et technique.

Les décisions que vous prenez, au quotidien, peuvent avoir de lourdes conséquences sur votre patrimoine, et notamment votre patrimoine immobilier.

Le droit immobilier porte sur l’immeuble, et à ce titre, encadre, notamment, trois aspects de l’immeuble, pour lesquels l’avocat peut être amené à intervenir :

• Sa transmission, c’est à dire la vente de l’immeuble,

• Sa gestion collective dans le cadre de la copropriété,
• Et sa location.

La vente de l’immeuble

La vente lorsqu’elle porte sur un immeuble, concerne un bien qui, par nature, ne pourra pas être déplacé.

Elle porte, également, sur ce qui est incorporé au bien ; il s’agit, en effet, des bâtiments bâtis dessus, des plantations mais également des ouvrages.

L’investissement immobilier passe principalement par cet acte et la vente représente le moyen d’acquisition d’un immeuble, le plus courant.

La vente est régie par les dispositions de l’article 1582 du Code civil : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer ».

Cet acte est un véritable contrat synallagmatique, à titre onéreux, et surtout consensuel.

En effet, l’article 1583 est pleinement applicable : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix. »

Cela a pour conséquence, en théorie, d’induire que la vente se forme dès la rencontre des consentements : Dès lors que le propriétaire est d’accord pour vendre son bien à un prix et que, dans le même temps, l’acquéreur est d’accord pour acheter l’immeuble à ce même prix.

La vente est, alors, parfaite.

Ce principe du consensualisme de la vente, principe en droit français, est critiqué notamment en droit immobilier.

C’est pourquoi en pratique, la vente d’un immeuble est formée, en réalité, par étapes qui s’étendent sur une longue période : La négociation / l’avant-contrat très fréquent en matière de transaction immobilière / l’acte authentique / sa publication.

Par ailleurs, les parties décident la plus souvent d’inclure des conditions ou des termes dont la réalisation retarde, au sens juridique, la vente.

De même, à présent, les mécanismes de protection des acquéreurs imposent l’accomplissement de multiples formalités et diligences ; ce qui retarde d’autant la vente.

Enfin, la vente est souvent accompagnée d’autres contrats (financements) et fait partie d’un ensemble de contrats rendant possible l’opération de vente. Il est, ainsi, fréquent de voir la vente subordonnée à l’obtention d’un crédit immobilier, lui-même soumis à l’obtention d’une caution ou d’une sûreté réelle.

Ainsi, dans les ventes immobilières actuelles, le contrat se forme et s’accomplit progressivement.

Les éléments constitutifs de l’acte de vente sont les suivants :

• Tout d’abord, les parties : leur identification ne pose généralement aucun problème. Il va s’agir de préciser : Pour les personnes physiques : le nom, prénom, le domicile, la profession, les date et lieu de naissance ainsi que le nom du conjoint. Pour les personnes morales : La forme juridique, leur siège social, la date de leur constitution définitive et leur numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
• Ensuite, les éléments portant sur le bien immeuble vendu :

• La propriété de l’immeuble : Le propriétaire doit prouver qu’il est bien propriétaire. A défaut, la nullité de la vente est encourue : « La vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. »
• L’aliénabilité du bien : Il faut que la vente soit possible pour que la vente ne soit pas nulle.

Enfin le prix de la vente doit répondre à deux conditions :

• Il doit être déterminé : C’est un élément nécessaire à la formation du contrat ; il s’agit de l’obligation de l’acheteur et de la cause de celle du vendeur.  Le prix de la vente est nécessairement une somme d’argent que l’acheteur s’oblige à payer au vendeur. Sans prix, le contrat n’est pas une vente.
• Le prix doit être sérieux : il doit correspondre à une réalité économique. Il ne doit être ni dérisoire ni simulé. Cela constitue une protection contre toute anomalie du prix.

Dès lors qu’elle est parfaite, la vente de l’immeuble produira les effets suivants :

• Transfert de propriété : Par principe, ce dernier est immédiat, l’article 1599 du Code civil disposant que : « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ».

Mais les parties peuvent tout à fait déroger à ce principe, notamment, afin de gérer les risques pesant sur le vendeur tenant au paiement du prix et les risques pesant sur l’acheteur tenant à la prise de possession de la chose.

• Transfert des risques : ce même article prévoit que le transfert de propriété entraîne le transfert des risques : « Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose ».

Autant de notions juridiques qui méritent d’être manipulées avec précaution dans le cadre du contentieux de la promesse de vente et de la vente, elle-même.

La gestion de l’immeuble : La copropriété

Il convient de préciser les organes de la copropriété et leurs rôles :

Le syndicat des copropriétaires, d’une part : Il est chargé de la gestion collective de l’immeuble et, notamment, de la gestion des parties communes et de la conservation de l’immeuble.

A ce titre, il dispose de la personnalité morale donc d’une responsabilité et de pouvoirs propres.

Cet organe est trop fréquemment confondu avec un autre organe de la copropriété : le syndic de copropriété.

Ce dernier a comme rôle d’être l’agent d’exécution des décisions prises par le syndicat des copropriétaires.

Il gère donc l’immeuble pour le compte du syndicat. Le syndic peut être professionnel ou bénévole.

4 modes de nomination sont possibles : Par l’assemblée générale des copropriétaires, par le règlement de copropriété, par le conseil syndical et par décision de justice.

Il est à noter que le syndic représente le syndicat de copropriétaires en justice.

Le conseil syndical, d’autre part, a comme fonction de conseiller et de surveiller le syndic dans la réalisation de ses tâches ; un tel organe n’est pas obligatoire dans la copropriété.

Enfin, l’assemblée générale des copropriétaires est un organe à part entière de la copropriété.

Elle réunit tous les copropriétaires et leur donne le pouvoir de prendre les décisions relatives à la gestion collective de l’immeuble.

Par ailleurs, les copropriétaires disposent de droits et de devoirs. Ces derniers portent tant sur les parties privatives que communes.

Sur les parties privatives, le principe est celui de la plénitude du droit de propriété de chaque copropriétaire.

En revanche, sur les parties communes, ces dernières appartiennent, en partie, à chaque copropriétaire selon sa quote-part. Il s’agit d’une indivision.

En contrepartie, chaque copropriétaire a donc l’obligation de contribuer aux charges de la copropriété en proportion de sa quote-part : C’est le décret du 17 mars 1967 en son article 45-1 qui prévoit que : « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ».

Répartition de charges illégale, abus de droit de majorité, défaut de pouvoir…les difficultés dans la cadre d’une copropriété sont nombreuses et nécessitent bien souvent l’intervention d’un professionnel du Droit.

La location de l’immeuble

Le propriétaire de l’immeuble a la faculté de mettre en location son bien ; il s’agit d’une composante, à part entière, du droit immobilier.

Cette opération locative peut avoir comme but de fournir un logement au locataire ou bien un lieu d’exercice de son activité commerciale ou professionnelle.

La location peut ainsi, se faire par l’entremise de baux d’habitation.

On parle alors du louage d’une chose. Son régime est défini, notamment, par l’article 1709 du Code civil :« le contrat par lequel l’une des personnes s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Il s’agit d’un contrat synallagmatique, onéreux et à exécution successive (tous les mois par exemple)

Les deux parties sont le bailleur et le preneur.

Les obligations qui pèsent sur le bailleur sont les suivantes :

• Obligation de délivrance : Il a l’obligation de mettre à disposition la chose au preneur en bon état de réparations.

• Obligation d’entretien : Il doit maintenir le bien en l’état d’être utilisé en fonction de sa destination
• Obligation de garantie

Le preneur a, quant à lui, notamment, deux obligations à respecter, issues de l’article 1728 du Code civil :

• Obligation d’usage de la chose louée : Il doit en faire un usage raisonnable (de bon père de famille) et respecter la destination de la chose

• Obligation de paiement des loyers : à défaut du respect de cette obligation deux sanctions sont envisageables :
• Soit les parties ont prévu une pénalité, en cas de non-paiement par le preneur (par une clause pénale)
• Soit la résiliation du bail est encourue.

L’immeuble peut également être loué sous la forme d’un bail commercial.

Il portera obligatoirement sur un immeuble construit ou un local.

Une de ses particularités est sa durée, en effet l’article L145-4 : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »

Ainsi, il est consenti pour une durée minimale de 9 ans.

Cela vise à assurer au preneur une véritable stabilité susceptible de rendre possible l’exploitation du bien et d’acquérir la propriété du fonds.

Il est à noter que cette disposition est d’ordre public, plus exactement une durée plancher est prévue (9 ans) mais les parties peuvent prévoir au bail une durée plus longue, à une condition : Le bail ne doit pas être perpétuel.

La construction de l’immeuble

Votre avocat est à vos côtés afin de vous informer, vous conseiller (avant tout engagement), négocier et vous défendre, devant toutes juridictions civiles, pénales (en droit pénal) et administratives (en droit de l’urbanisme), pour assurer au mieux votre défense, en matière immobilière et dans les matières accessoires, à savoir :

• 

  La gestion des litiges liés à l’acte de construire (vices cachés, malfaçons, non-conformités, abandon de chantier…)

• La mise en œuvre de l’assurance dommage-ouvrage
• Le contentieux du permis de construire et autres autorisations d’urbanisme…

Autant de matières qui nécessitent l’intervention d’un professionnel qui pourra, parfois, être assisté dans ses missions par un expert :

• expert immobilier pour évaluer les biens immobiliers, leur valeur locative, une indemnité d’éviction…

• experts techniques de toutes sortes dans le cadre de litiges de construction,

• expert-comptable…