Qu’est ce qu’un bornage ?
Une définition générale du bornage peut être donnée bien que deux types de bornages coexistent : le bornage amiable ou judiciaire.
Le bornage permet de séparer, à l’aide de bornes, deux fonds contigus en matérialisant la ligne séparatrice.
L’unique but de cette action est de séparer deux fonds, mettre en évidence visuellement et matériellement la ligne qui les sépare. Il ne s’agit ici en rien de se prononcer sur la propriété de chaque fond (Cass. Civ. 3ème 29 sept. 2015 14-17.791).
Ainsi, l’accord des parties sur le bornage ne vaut pas accord sur la propriété respective des fonds (Cass. Civ. 3ème 27 nov. 2002 81-03.936).
Le bornage est un constat duquel va découler des actes sur le terrain : la pose de bornes.
Vous trouverez dans notre rubrique « Actualités et outils » une page qui concerne les outils préliminaires au bornage.
Ces deux aspects du bornage sont totalement liés, c’est à dire qu’une fois que les limites des fonds vont être établies très précisément (Cass. Civ. 3ème 8 juill. 2009 08-17.809) aucun propriétaire n’a le pouvoir de refuser la pose des bornes venant traduire cette délimitation. (Cass. Civ. 3ème 4 juill. 2001 99-20.186)
Dans le cas où un tel refus apparaîtrait, le juge de l’exécution aura compétence exclusive pour faire respecter l’obligation de pose des bornes, conséquence naturelle du bornage. Il pourra, ainsi, faire poser ces dernières sur le fond du propriétaire récalcitrant (Cass. Civ. 3ème 26 sept. 2001 99-14.330).
Dans tous les cas, le bornage est contradictoire : les propriétaires des fonds sont parties aux opérations, qu’il s’agisse de déterminer préalablement les différentes surfaces des fonds, de procéder à l’arpentage de ces derniers ou d’établir leur plan.
Qu’appelle-ton un bornage amiable et un bornage judiciaire ?
Le bornage diffère en raison de son origine : il peut être issu de la volonté commune des deux propriétaires, il s’agit alors du bornage amiable, ou de la volonté d’un seul propriétaire qui va faire une action en justice afin de faire procéder au bornage, ce dernier sera alors qualifié de bornage judiciaire.
Le bornage amiable
Le bornage amiable traduit la volonté commune des propriétaires des fonds. Il témoigne de leur accord quant à la limite de leur fond respectif. Cet accord fait le plus souvent suite à une opération d’expertise effectuée par un géomètre choisi par les parties.
L’acte qui en découle est appelé « procès-verbal d’abornement ». Aucune forme particulière n’est imposée pour cet acte mais il doit être signé par les parties concernées.
Dans le cas inverse, l’acte reste valable et ne peut être contesté que par la ou les parties non signataires (Cass. Civ. 3ème 4 juill. 2012 10-26.113).
Une fois signé par les parties il vaut à leur encontre « titre définitif (…) sans contestations ni réserves ».
Le bornage amiable vaut transaction entre les parties et a donc autorité de la chose jugée, il ne peut être contesté par une partie que sur le fondement de l’erreur sur la substance, charge alors au demandeur de démontrer cette erreur (Cass. Civ. 3ème 18 janv. 2011 10-11.032).
Le bornage judiciaire
Le bornage peut également être judiciaire, c’est alors une action réelle immobilière pétitoire.
On est ici dans le cas où une ou plusieurs personnes ont intérêt à obtenir le bornage mais qu’aucun accord ne peut être trouvé à l’amiable.
La demande émanera le plus souvent d’un voisin.
Il s’agit d’un droit pour le propriétaire prévu par l’article 646 du Code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
Il est à noter que ce droit est une faculté accordée au propriétaire et, à ce titre, il s’agit d’une action imprescriptible (Article 2232 du Code civil).
Cette demande facultative devient obligatoire en cas de vente de terrain à bâtir.
Le juge compétent pour connaître de la demande de bornage est le juge d’instance.
Le Tribunal d’Instance se prononcera après avoir mis en œuvre des mesures d’instruction pour l’éclairer : il ordonnera le plus souvent une expertise.
L’expert a, pour mission, de donner les éléments de faits permettant au juge de fixer les limites des fonds contigus.
Le juge d’instance prononce le bornage par un jugement.
Ce dernier est rendu à charge d’appel. Il s’agit ici de la seule voie ouverte pour contester le bornage.
Il en est de même pour le bornage amiable ayant fait l’objet d’une homologation judiciaire (Cass. Civ. 3ème 18 janv. 1995 92-21.065).
Il convient de préciser que ces deux types de bornages sont soumis aux mêmes conditions et entraînent les mêmes conséquences.
Les conditions s’imposant aux bornages amiable et judiciaire
Le bornage est conditionné à la réunion de trois critères: les propriétés doivent être contiguës, aucune délimitation antérieure ne doit avoir été faite et les parties doivent avoir une certaine qualité.
Ainsi l’action en bornage suppose l’existence de deux fonds différents contigus ayant tous deux des propriétaires privés différents.
Cela entraîne l’exclusion de cas de figure tels que :
- L’indivision : ici les propriétaires des fonds ne sont pas différents. Un indivisaire ne peut donc pas faire une action en bornage à l’encontre d’un co-indivisaire.
- La copropriété : aucune action en bornage n’est possible dans une copropriété. Les différents lots, qu’il s’agisse des parties communes ou privatives, appartiennent en effet à l’ensemble des copropriétaires. Ici encore nous ne sommes pas dans le cas où les propriétaires sont différents. (Cass. civ 3eme 27 avril 2000 98-17.693)
- Le domaine public : l’action en bornage ne peut viser à séparer une propriété privée et le domaine public. La notion de domaine public s’entend ici au sens strict. En effet, une action en bornage sera possible dans le cas où la collectivité publique est propriétaire d’un fond rentré dans son domaine privé (stade, établissement …). (Cciv3 10 juill. 1973 72-12.056).
- Des fonds non contigus : les propriétés ne seront pas contiguës si elles sont séparées par un cours d’eau domanial ou un chemin public. Par contre, les cours d’eau non navigables, les fossés, les haies ou les clôtures (pour peu qu’elles ne découlent pas d’un bornage précédent) n’empêchent pas les fonds d’être contigus.
Quelles sont les conséquences d’un bornage ?
Le bornage, qu’il soit judiciaire ou amiable, débouchera sur la matérialisation de la ligne séparatrice des fonds.
Le législateur est venu prévoir les conséquences financières du bornage à l’article 646 du Code civil.
Les frais du bornage sont mis à la charge des parties, à frais communs, c’est à dire que les propriétaires (et non le demandeur au procès) en supportent le coût à parts égales.
Le bornage est définitif : toute nouvelle action en bornage sera irrecevable (Cass. Civ. 3ème 18 déc. 1972 71-13.203) et opposable au tiers.
Il convient enfin de préciser ce qui est bien souvent ignoré : L’existence d’un bornage n’est, en rien, une reconnaissance de propriété. Rien n’interdit un propriétaire dont le bien est borné d’agir en revendication d’une surface de terrain.
L’action en bornage ne tranche aucunement une question de propriété.
De la même façon, un accord sur une limite n’implique pas accord sur la propriété.
Consulter notre cabinet pour favoriser les conditions d’un bornage amiable.
Le bornage amiable n’est soumis à aucune forme particulière.
Un bornage amiable évitera d’engager des frais importants de justice.
Le cabinet prendra attache avec votre voisin pour l’inviter à mettre en place un bornage amiable. Le coût de toute matérialisation sera établi par devis et les parties, après avoir pris connaissance des devis et en avoir débattu, choisiront l’intervenant dont les frais seront partagés.
Il sera procédé de la même façon pour le choix du géomètre foncier. Les parties pourront, même, en cas de désaccord faire appel au service de leur propre technicien qui sera amené dans un 2d temps à décider d’une limite commune avec le technicien de l’autre partie.
Ce n’est qu’à défaut d’accord que la voie judiciaire sera choisie.
Il s’agira d’une action réelle immobilière pétitoire. Le juge statuera vraisemblablement à 2 reprises :
- Dans un premier temps, il statuera sur la désignation d’un géomètre-expert, après avoir examiné les documents qui lui auront été présentés. (cadastre, configuration des lieux, rapports d’expertise)
- Dans un second temps, il statuera le rapport de l’expert et pourra même se prononcer postèrieurement sur la pose de bornes.
Le juge statue à charge d’appel.
C’est dire s’il est préférable d’envisager un bornage amiable avant de saisir le Tribunal…
Des experts nous assisteront dans notre mission.
Si les conditions ne sont pas réunies, nous assurerons la défense de vos intérêts devant la juridiction compétente.