La résiliation du bail se définie comme « la rupture du contrat avant l’arrivée de son terme ».
Cette fin anticipée de la relation contractuelle peut intervenir dans le cadre d’un bail d’habitation. En raison de la nature de ce type de bail, venant fournir un logement à un foyer, les conditions de sa résiliation sont strictement encadrées.
La réalisation pourra être amiable, de plein droit en vertu d’une disposition contractuelle, ou encore judiciaire.
Les deux parties peuvent en effet d’un commun accord, et ce à tout moment, mettre fin au contrat de bail. Dès lors que leur volonté est certaine et non équivoque, aucune difficulté ne se pose : la résiliation est dite amiable.
En revanche la résiliation peut découler de la volonté unilatérale d’une des parties. Dans ces cas, la loi intervient pour prévoir les conditions précises dans lesquels une telle résiliation est ouverte ; Un tel droit ne pouvant être accordé, sans limite, au bailleur.
La résiliation du bail d’habitation par le bailleur
Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail d’habitation sur deux fondements.
En premier lieu, la résiliation du bail est encourue en application de l’article 1217 du Code civil.
En en effet, comme dans tout contrat, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat, auprès du juge d’instance, en cas d’inexécution par son co-contractant (le locataire) de ses obligations.
Les obligations du locataire sont, notamment, les suivantes :
- Le paiement des loyers
- Le paiement des charges et du dépôt de garantie
- Souscrire à une assurance habitation
- Utiliser paisiblement le logement
- Entretenir le logement
Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut, alors, demander en dehors de toute clause résolutoire, la résiliation du contrat.
Le bail peut également prévoir une clause résolutoire.
Il s’agit d’un cas courant en matière de bail d’habitation, afin de permettre une meilleure protection des droits du bailleur.
L’insertion d’une clause résolutoire en ce qu’elle limite le pouvoir du juge contraint de tirer les conséquences de son irrespect est encadrée strictement afin de protéger le locataire.
C’est la loi du 6 Juillet 1989 en son article 4 qui vient régir ce point :
« Est réputée non écrite toute clause :
(…)
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »
Il apparaît, ainsi, que le principe est l’interdiction de toute clause résolutoire autres que celles autorisées par le texte de manière restrictive.
En vertu de ce texte, les clauses résolutoires peuvent porter sur :
- Le non-paiement des loyers aux termes convenus
- Le non-paiement des charges récupérables
- Le non-paiement du dépôt de garantie
- Le défaut de souscription à un contrat d’assurance portant sur les risques locatifs
- Les troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force jugée
Si les clauses résolutoires portant sur les troubles du voisinage n’appellent pas de remarques particulières il en est autrement des clauses résolutoires pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et des clauses résolutoires sanctionnant le défaut de souscription à un contrat d’assurance.
Le régime de la clause résolutoire a fait l’objet d’une modification par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Les dispositions de cette loi s’appliquent aux baux conclus après son entrée en vigueur.
Le régime antérieur à la Loi ALUR du 24 mars 2014
Le régime antérieur reste applicable à une très grande majorité de baux d’habitation conclus sous l’empire du régime antérieur.
Sous le régime antérieur à la loi ALUR, la clause résolutoire pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ne peut avoir d’effets que si un commandement de payer les sommes dues, a été signifié par le bailleur.
Ce commandement de payer doit contenir un décompte précis des sommes réclamées et ce à peine de nullité.
Il est, toutefois, à souligner que dans le cas où le montant de ce commandement de payer est supérieur au montant réel de la dette, le commandement demeure valable (Cass. 3e Civ. 31 mai 2011 n° 10-17.846).
Ce commandement de payer peut être contesté par le locataire devant le Tribunal d’Instance.
Le commandement doit être fait par exploit d’huissier signifié au locataire.
Si le bailleur bénéficie d’une caution, cette dernière doit recevoir signification du commandement de payer dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire.
Enfin dans le cas où les locataires sont mariés ou pacsés le commandement doit être adressé aux deux conjoints individuellement.
La clause résolutoire ne pourra produire d’effets que deux mois après l’exploit d’huissier. Ce délai bénéficie au locataire pour régulariser sa situation et, s’il y parvient, la clause ne peut plus être appliquée tandis que la résiliation de plein droit du bail n’est plus encourue.
S’il n’y parvient pas, le locataire peut demander au juge des délais de paiement, délais que ce dernier peut même accorder d’office. Le délai de grâce ne peut dépasser deux ans. Ce délai suspend l’application de la clause résolutoire.
Enfin, l’assignation visant à faire constater la résiliation en application de la clause résolutoire, doit être notifiée au préfet par LRAR au moins deux mois avant l’audience venant constater la résolution.
Le nouveau régime depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014
La loi ALUR est venue compléter ce régime. Dorénavant une distinction est faite selon que le commandement de payer émane d’un bailleur personne physique ou d’un bailleur personne morale.
Si le bailleur est une personne physique (à qui sont assimilés les SCI constituées entre parents et alliés exclusivement) le commandement de payer est signalé par huissier à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives si :
- Le locataire n’a pas payé de loyers ou de charges depuis une durée fixée par arrêté préfectoral (3-6 mois)
- Ou si sa dette est supérieure à un multiple déterminé par arrêté préfectoral (entre 3 et 6) de son loyer mensuel.
Si le bailleur est une personne morale, il ne pourra faire constater la résiliation du bail d’habitation en application de la clause résolutoire que 2 mois après la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives.
En vertu de ce nouveau régime, le juge peut allouer des délais de paiements allant jusqu’à 3 ans.
Concernant la clause résolutoire pour défaut de souscription à une assurance des risques locatifs, ici encore le bailleur devra procéder à un commandement de souscrire à une telle assurance. Ce n’est que passé un délai d’un mois suivant un tel acte que la clause sera effective et le bail résilié.
La résiliation du bail d’habitation par le locataire
Le locataire a, lui aussi, la possibilité de fonder son action en résiliation du bail d’habitation sur le droit commun des contrats (article 1217 du Code civil). En effet, il peut obtenir une telle résiliation en raison de l’inexécution de ses obligations par le bailleur. Ces dernières sont :
- L’obligation de délivrance de la chose louée
- L’obligation d’entretien
- L’obligation de permettre la jouissance paisible du bien.
Lorsque le bailleur cocontractant ne respecte pas ces obligations, la résiliation judiciaire pourra être demandé par le locataire devant le tribunal d’instance.
Mais le locataire dispose également d’un moyen qui lui est propre pour mettre fin au bail d’habitation : il s’agit du congé.
A quelles conditions le locataire peut-il donner congé ?
Le congé permet au locataire de mettre fin à la relation contractuelle beaucoup plus librement que le bailleur. Ce congé peut être donné à tout moment et sans qu’aucune motivation ne soit exigée du locataire.
Cet acte ne répond qu’à des conditions de formes et de délais.
Le congé doit respecter les formes prévues à l’article 15 I al2 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit ainsi être notifié par LRAR ou par exploit d’huissier. Ici encore la loi ALUR est venu compléter le régime du congé en prévoyant qu’il pourra également être remis en main propre contre émargement.
Il est à noter que le congé doit être donné à l’usufruitier en cas de démembrement de propriété.
Quel préavis doit être respecté ?
Le délai de préavis court à partir de la réception de ce congé.
Il peut être varié, selon les cas :
Le préavis normal est de trois mois ; il recouvre tous les cas où un autre délai n’est pas expressément prévu par la loi.
Le préavis réduit est d’un mois dans les cas suivants :
- En raison d’une mutation professionnelle que cette dernière émane de la volonté du locataire ou de son employeur (Cass. 3ème Civ. 20 janv. 2010 n° 09-10.287). Mais ce cas ne peut concerner un stage professionnel.
- En raison de la perte d’emploi. Il va, ici, s’agir d’un licenciement et non d’un abandon de poste, d’une démission, d’un changement d’activité ou d’études.
- En raison d’un premier emploi obtenu ou d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
- Si le locataire âgé de plus de 60 ans et que son état de santé rend nécessaire un changement de domicile.
- Si le locataire est allocataire du RSA.
La loi ALUR prévoit de nouveaux cas de préavis réduit pour les bénéficiaires d’une allocation d’adultes handicapés et pour les locataires qui se voient attribuer un logement social.
La loi est venue, également, prévoir que l’état de santé pouvait donner droit à un préavis réduit sans limite d’âge.
En revanche, dorénavant, le locataire devra justifier de la raison pour laquelle il entend se prévaloir d’un délai de préavis réduit et ce dès l’envoi de son congé.
Enfin, il faut savoir que le locataire peut être dispensé de préavis dans le cas où il quitte le logement en raison de son insalubrité ou si le logement est indécent ou inhabitable. Ce sera, alors, à lui, de prouver que le logement est inhabitable.
La résiliation du bail d’habitation requiert d’agir avec célérité. Elle implique le respect de conditions formelles qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent entraîner des conséquences financières importantes pour l’une des parties et…parfois les deux.
